1주택자 장기보유특별공제, 2025년 최신 기준 정리

주택을 오래 보유하고 매도할 때 적용되는 "장기보유특별공제(장특공)"는 양도소득세를 크게 줄일 수 있는 핵심 제도입니다.
하지만 2025년 세법 개정으로 일부 계산 방식과 혜택 조건이 달라졌습니다.
변경 내용을 제대로 이해하면 수백만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.

📢 Tip: 아래 내용을 꼼꼼히 읽으시고, 본인 상황에 맞는 절세 방법을 바로 적용해 보세요.

 

 

 

 

1. 용도 변경 시 계산 방식 변화

2025년부터는 주택이 아닌 용도로 쓰이다가 주택으로 용도 변경된 경우, 보유 기간과 거주 기간을 구분해 공제율을 계산합니다.

• 주택 외 용도 기간 → 일반 공제율(최대 30%)
• 주택으로 사용한 기간 → 1세대 1주택 공제율(최대 40%)
• 두 공제율을 합산해 최종 적용

📌 예: 상가를 5년 보유 후 주택으로 변경하여 7년 거주했다면, 각 기간에 맞는 공제를 합산해 적용.

 

 

 2. 장기임대주택 비과세 횟수 제한 완화

기존에는 거주주택 비과세가 생애 1회로 제한됐지만, 이제는 장기임대주택 전환 시 횟수 제한 없이 혜택을 받을 수 있습니다.
장기 보유 중인 주택을 임대사업으로 전환하려는 분들에게 매우 유리합니다.

 

 

 

 

 

3. 장기일반민간임대주택 특례 연장

장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제와 양도세 특례가 2025년 이후에도 계속 적용됩니다.
세제 혜택이 종료될까 우려했던 보유자들에게는 긍정적인 변화입니다.

 

📌 요약 정리

변경 항목주요 내용 요약

용도 변경 시 공제 계산 방식	보유 시기별 공제율 달리 적용하여 합산 (예: 상가→주택)
비과세 횟수 제한 완화	장기임대주택 전환 시 거주주택 비과세 무제한 적용
특례 적용 기한 연장	장기일반민간임대주택 공제·특례 기한 연장

 

 

 

장기보유특별공제는 단순히 오래 보유했다고 최대 혜택이 주어지는 제도가 아닙니다. 보유·거주 요건, 용도 변경 이력, 임대사업자 등록 여부에 따라 세금이 크게 달라집니다.

매도 전 반드시 세무 전문가의 진단을 받아보는 것이 불필요한 세금 부담을 줄이는 지름길입니다.